Räntan är den kostnad alla jämför. Den är sällan den som avgör. Vid sidan av den ligger stämpelskatt, pantbrev, expeditionsavgift, amorteringskrav och ett ränteavdrag som ändras 2026 — och tillsammans avgör de vad bostaden faktiskt kostar dig. Här är varje post, med källa.
Kort svar. Ett bolån kostar dig fyra saker: ränta varje månad, amortering enligt Finansinspektionens krav, engångsavgifter vid köpet (stämpelskatt 1,5 procent plus 825 kronor i expeditionsavgift), och ett ränteavdrag som ger tillbaka 30 procent av räntan upp till 100 000 kronor.
1. Engångskostnaderna vid köpet
De betalas en gång, vid tillträdet, och de överraskar fler än räntan gör. Följande är hämtat ordagrant från Lantmäteriet, läst 2026-08-16. Vi har inte skrivit om formuleringarna.
Det är inte säkert att du behöver betala stämpelskatt, men du betalar alltid en expeditionsavgift som är 825 kronor.
För privatpersoner, bostadsrättsföreningar och kommuner är stämpelskatten 1,5 procent.
För juridiska personer (till exempel aktiebolag, handelsbolag och ekonomiska föreningar) är stämpelskatten 4,25 procent.
Vad ett lån av den storleken kostar per månad räknar du ut i lånekalkylatorn.
Stämpelskatten räknas på köpeskillingen eller taxeringsvärdet — det högsta av de två. På ett hus för 3 500 000 kronor blir lagfartskostnaden alltså 52 500 kronor i stämpelskatt plus 825 kronor i avgift.
Renoverar du efter köpet finns dessutom rotavdraget, som sänker arbetskostnaden med 30 procent — men bara arbetet, och bara om du äger bostaden när det utförs.
Till det kommer pantbrev, som är säkerheten banken tar i bostaden. Finns det redan pantbrev i fastigheten kostar de ingenting; saknas de tas stämpelskatt ut även på dem.
| Post | Vad den kostar | När |
|---|---|---|
| Stämpelskatt, lagfart (privatperson) | 1,5 % av priset | vid tillträde |
| Expeditionsavgift | 825 kr | vid tillträde |
| Stämpelskatt, nya pantbrev | 2 % av pantbrevets belopp | bara om nya behövs |
| Kontantinsats | minst 15 % av priset | vid tillträde |
Vid arv och bodelning ser det annorlunda ut. Lantmäteriet: Kostnad vid gåva, arv och bodelning Vid arv och bodelning behöver du inte betala någon stämpelskatt, utan bara expeditionsavgiften.
Vid gåva gäller en gräns: Om summan uppgår till 85 procent eller mer av taxeringsvärdet ska stämpelskatt betalas som vid ett köp.
2. Månadskostnaden: ränta plus amortering
Räntan är en kostnad. Amorteringen är det inte — den flyttar pengar från ditt konto till ditt eget kapital. De syns ändå på samma faktura, vilket är därför de blandas ihop.
Hur mycket du måste amortera bestäms av Finansinspektionen, läst 2026-08-16:
Det innebär att du ska amortera 1 procent av lånet per år om belåningsgraden är mellan 50 och 70 procent.
Om belåningsgraden är över 70 procent ska du amortera 2 procent per år.
Sedan finns ytterligare en regel som säger att om lånet är större än 4,5 gånger vad du tjänar per år, innan skatt, så ska du amortera ytterligare 1 procentenhet per år.
Kraven staplas: över 70 procents belåningsgrad och över 4,5 gånger inkomsten ger 3 procent per år. Hur det slår på just din månadskostnad räknar du ut i bolånekalkylatorn, som använder exakt de gränserna. Vill du veta hur mycket du får låna från början finns det i guiden om lånetaket.
3. Ränteavdraget — och förändringen 2026
Staten betalar tillbaka 30 procent av dina räntekostnader upp till 100 000 kronor per år, och 21 procent på beloppet över. Men vilka lån som ger avdrag ändras. Skatteverket, läst 2026-08-16:
Om du till exempel köper en bostad och tar ett bolån där bostaden är din säkerhet får du göra avdrag för hela ränteutgiften.
För privatlånet utan säkerhet får du under inkomståret 2025 avdrag med hälften av ränteutgiften.
Från och med inkomstår 2026 får du inte göra något avdrag för ränta på lån utan säkerhet.
Det här är den post som ändras mest just nu. Ett bolån har bostaden som säkerhet och behåller fullt avdrag. Ett privatlån utan säkerhet gav halva avdraget 2025 och inget alls från 2026.
Praktiskt betyder det att den som finansierar kontantinsatsen med ett blancolån får en dyrare affär än kalkylen visade, eftersom den delen av räntan inte längre subventioneras.
4. Ett räkneexempel, hela vägen
Bostad 3 500 000 kronor, kontantinsats 525 000 (15 procent), lån 2 975 000, ränta 3,45 procent.
| Post | Belopp | Kommentar |
|---|---|---|
| Kontantinsats | 525 000 kr | engångs |
| Stämpelskatt lagfart | 52 500 kr | 1,5 % av 3 500 000 |
| Expeditionsavgift | 825 kr | fast |
| Ränta per månad | 8 553 kr | 3,45 % på 2 975 000 |
| Amortering per månad | 4 958 kr | 2 % — belåningsgrad 85 % |
| Ränteavdrag, per månad | −2 566 kr | 30 % av räntan |
| Netto per månad | 10 945 kr | varav 4 958 kr är sparande |
Den verkliga kostnaden är alltså 5 987 kronor i månaden. Resten är pengar som flyttas till dig själv — samma logik som gör att ett sparande växer utan att du tjänar mer, vilket du kan räkna på i ränta-på-ränta-beräknaren. Det är skillnaden mellan att jämföra månadskostnad och att jämföra kostnad.
Vad de här källorna inte svarar på
Lantmäteriet, Finansinspektionen och Skatteverket beskriver avgifter, krav och avdrag. De säger ingenting om:
- vilken ränta du får — den sätts av banken och går att förhandla;
- bankens kvar-att-leva-på-kalkyl — schablonerna är inte offentliga och skiljer sig åt;
- om räntan bör vara bunden eller rörlig — det är en bedömning, inte en regel;
- vad bostaden är värd om fem år — ingen källa vet det, och den som påstår annat säljer något.
Vi lägger inte till siffror på de punkterna, eftersom källorna ovan inte innehåller dem.