Frågan ställs som om den vore fri, men den är det bara delvis: en del av amorteringen är tvingande enligt Finansinspektionens regler, och det är först ovanpå det tvingande beloppet du har ett val. Här är reglerna ordagrant, gränsen där valet uppstår, och den räkning som avgör vilket ben som är rätt.
Kort svar. Amorteringskravet är tvingande: 1 procent per år vid belåningsgrad 50–70 procent, 2 procent över 70 procent, plus 1 procentenhet om lånet överstiger 4,5 gånger årsinkomsten före skatt. Under 50 procents belåningsgrad finns inget krav — och då, men först då, är amortera eller spara en ren räkneövning: amortera om räntan efter ränteavdrag överstiger den avkastning du realistiskt räknar med.
Vad som är tvingande
Ordagrant från Finansinspektionen, läst 2026-08-17:
Det innebär att du ska amortera 1 procent av lånet per år om belåningsgraden är mellan 50 och 70 procent.
Om belåningsgraden är över 70 procent ska du amortera 2 procent per år.
Sedan finns ytterligare en regel som säger att om lånet är större än 4,5 gånger vad du tjänar per år, innan skatt, så ska du amortera ytterligare 1 procentenhet per år.
Bolån som är tagna från och med den 1 juni 2016 behöver amorteras om de gör att belåningsgraden på din bostad överstiger 50 procent.
För bolån som tagits från och med 1 mars 2018 behöver ytterligare amortering göras om skuldkvoten överstiger gränsen på 4,5 gånger vad du tjänar per år.
| Belåningsgrad | Krav per år | Plus skuldkvot över 4,5× | Totalt |
|---|---|---|---|
| över 70 % | 2 % | +1 procentenhet | 3 % |
| 50–70 % | 1 % | +1 procentenhet | 2 % |
| under 50 % | inget krav | +1 procentenhet | 0 eller 1 % |
Läs den sista raden noga. Skuldkvotskravet hänger inte på belåningsgraden — en bostad med 40 procents belåning kan ändå träffas av en procentenhet om lånet är större än 4,5 årsinkomster. Det är två separata regler som råkar mätas mot samma lån.
Femårsregeln som få känner till
Finansinspektionen skriver: Men det måste gå fem år innan du kan använda en omvärdering för att beräkna en ny belåningsgrad.
Har bostaden stigit i värde kan en omvärdering sänka belåningsgraden och därmed kravet — men tidigast fem år efter den förra. En bostad som på pappret passerat 50-procentsgränsen kan alltså behöva amortera i flera år till innan den formellt får räkna om. Vad räntan kostar under de åren står i guiden om vad ett bolån faktiskt kostar.
Citatet innehåller också en brasklapp värd att läsa: Men har du tagit ett nytt bolån under perioden och belåningsgraden på din bostad är under 50 procent och skuldkvoten under 450 procent så behöver du inte amortera om inte banken tycker att det behövs
— banken får kräva amortering även där lagen inte gör det.
Räkneexempel: 2 miljoner, 45 procents belåning
Inget lagkrav, alltså ett verkligt val. 4 procents ränta och 30 procents ränteavdrag ger en effektiv räntekostnad på 2,8 procent. 5 000 kronor i månaden att fördela:
| Efter 10 år | Allt till amortering | Allt till sparande, 6 % |
|---|---|---|
| Skulden minskad med | 600 000 kr | 0 kr |
| Sparkapital | 0 kr | ca 820 000 kr |
| Räntekostnad sparad | ca 94 000 kr | 0 kr |
| Nettoförmögenhet | +694 000 kr | +820 000 kr |
Sparandet vinner med ungefär 126 000 kronor om avkastningen blir 6 procent. Men 2,8 procent är säker och 6 procent är ett antagande — och den skillnaden är risk, inte avkastning. Amorteringen ger en garanterad avkastning lika med din effektiva ränta; sparandet en förväntad. Räkna på dina egna tal i ränta-på-ränta-beräknaren.
Ligger sparandet på ett investeringssparkonto tar Skatteverket schablonskatt på kapitalet varje år, vilket sänker de 6 procenten med drygt en procentenhet — se reglerna för ISK. Buffert går före både amortering och långsiktigt sparande, vilket är den ordning Finansinspektionen anger.
Vad källan inte säger
Finansinspektionen anger kraven. De tar inte ställning i valfrågan, och de säger ingenting om:
- vilken avkastning du får — 6 procent är vårt antagande och kan bli negativt;
- vad din bank kräver utöver lagen — citatet ovan säger uttryckligen att banken får kräva mer;
- ränteavdragets framtid — 30 procent gäller i dag och är en politisk siffra, inte en naturlag;
- din egen risktolerans, som avgör frågan mer än räkningen gör.
Alla antaganden i tabellerna står intill talen. Vi anger inte vilket ben som är rätt för dig, eftersom källan inte gör det och vi inte känner din ekonomi.