Köpa hus: komplett checklista före och efter köpet

Så går det till att köpa hus

Att köpa hus kräver mer än att hitta en bostad du tycker om. Du behöver få finansieringen på plats, räkna på hela boendekostnaden, undersöka fastigheten och kontrollera att köpehandlingarna är korrekta. Processen blir lättare att följa om du delar upp den i fyra steg: ekonomi, undersökning, avtal och tiden efter tillträdet.

1. Gör en realistisk budget och skaffa lånelöfte.
2. Gå igenom huset, dokumenten och fastighetens förutsättningar.
3. Delta i budgivningen först när finansieringen är klar och lånelöftet gäller den aktuella fastigheten och köpeskillingen.
4. Läs och underteckna köpehandlingen först när villkoren är begripliga och rätt uppgifter finns med.
5. Efter tillträdet ansöker du om lagfart och samlar all dokumentation.

Banken ska göra en kreditprövning innan bolån beviljas. Banken bedömer alltså både hushållets ekonomi och den aktuella bostaden. Ett lånelöfte visar hur mycket du kan ha möjlighet att låna, men kontrollera att det faktiskt gäller för det hus du vill köpa och för den köpeskilling som blir aktuell.

Ekonomin före husköpet

Vid köp av en ny bostad får bolånet normalt vara högst 90 procent av marknadsvärdet från den 1 april 2026.

Sedan onsdag 1 april 2026 får bolånet vid köp av en bostad normalt uppgå till högst 90 procent av bostadens marknadsvärde. Du behöver därför normalt finansiera minst 10 procent med egna pengar. Banken kan dock kräva en större egen insats efter sin kreditprövning. För tilläggslån på en befintlig bostad gäller en annan gräns.

För bolån med en belåningsgrad över 70 procent ska bostadskrediten amorteras med minst 2 procent per år. Underlaget är det totala kreditbeloppet när det var som högst efter den senaste värderingen. Ligger belåningsgraden över 50 procent och högst 70 procent är kravet minst 1 procent per år av samma underlag. Det skärpta amorteringskravet, alltså den extra procenten för lån över 4,5 gånger bruttoårsinkomsten, togs bort den 1 april 2026 enligt Finansinspektionen. Ett befintligt bolån ändras dock inte automatiskt; du behöver komma överens med banken om ändrade villkor.

Räkna inte bara på ränta och amortering. Månadsbudgeten bör även innehålla drift, försäkring, fastighetsavgift eller fastighetsskatt samt planerat underhåll. Lägg dessutom in marginal för reparationer och andra kostnader som inte syns i bostadsannonsens månadskalkyl.

Bolånetaket gäller bolån vid köp av en ny bostad. För ett tilläggslån på en befintlig bostad är bolånetaket från den 1 april 2026 högst 80 procent av bostadens värde. Om du senare vill ändra amorteringstakten eller utöka låneutrymmet får en omvärdering enligt tröghetsregeln normalt göras högst vart femte år.

Reglerna har ett viktigt undantag: lagen om begränsning av bostadskrediter gäller inte lantbruksenheter enligt 4 kap. 5 § fastighetstaxeringslagen. En omvärdering kan dessutom få göras tidigare än fem år om bostadens marknadsvärde har förändrats avsevärt av någon annan anledning än den allmänna prisutvecklingen. Se lagen om begränsning av bostadskrediter.

Räkneexempel: vad behöver du ha råd med?

Anta att huset kostar 4 000 000 kronor, att banken godkänner 90 procents belåning och att taxeringsvärdet från föregående år är lägre än köpeskillingen. Då blir den egna finansieringen 400 000 kronor och bolånet 3 600 000 kronor. Vid 90 procents belåningsgrad motsvarar amorteringskravet 2 procent av det högsta kreditbeloppet efter värderingen.

Exemplet förutsätter att det inte redan finns pantbrev och att ett nytt pantbrev tas ut. Ränta, drift, försäkring, underhåll och eventuella ytterligare bankkostnader tillkommer. Bolåne- och amorteringsreglerna kommer från Riksdagen 2026 och avgifterna för lagfart och pantbrev från Lantmäteriet.

Checklista för husköp före budgivningen

Innan du börjar bjuda bör du ha gått igenom både huset och fastigheten. En visning visar bara en del av skicket. Köparen har undersökningsplikt och kan inte senare åberopa fel som borde ha upptäckts vid en undersökning som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick och omständigheterna vid köpet.

• Undersök tak, fasad, grund, vind och källare.
• Var uppmärksam på fukt, ventilation och värmesystem.
• Kontrollera tidigare renoveringar och be om tillhörande dokumentation.
• Gå igenom driftkostnader och energideklaration.
• Kontrollera servitut, inteckningar och fastighetsgränser.
• Undersök om det finns plan- eller bygglovsfrågor som påverkar fastigheten.
• Ta reda på vilka tillbehör och inventarier som faktiskt ingår.

En besiktning kan ge ett bättre beslutsunderlag, men den ersätter inte din egen undersökningsplikt. Energideklarationen är ett separat dokument: en byggnad som säljs ska normalt ha en giltig energideklaration och den får inte vara äldre än tio år vid försäljningstidpunkten. Säljaren ansvarar för att deklarationen finns enligt Boverket. Håll därför isär överlåtelsebesiktningen och energideklarationen när du går igenom underlaget.

Kontrollera också om det är äganderätt eller någon annan upplåtelseform, exempelvis tomträtt, eftersom rättigheter och ansvar kan skilja sig åt. Läs uppgifterna om fastigheten tillsammans med säljaren eller mäklaren och ställ skriftliga frågor när något är oklart.

Kontrakt, budgivning och betalning

När blir budet bindande? Ett bud är inte bindande, även om det lämnas skriftligt eller om en tid för kontraktsskrivning har avtalats. Säljaren bestämmer vem som får köpa och behöver inte välja högsta budet. Affären blir bindande först när köpare och säljare har undertecknat en köpehandling som uppfyller jordabalkens formkrav. Se Mäklarsamfundets information om budgivning och jordabalken.

Ha finansieringen klar före budgivningen. Banken bör ha prövat att lånelöftet gäller just den aktuella fastigheten och den köpeskilling som kan bli resultatet. Sätt en egen högsta nivå utifrån hela din budget, inte bara utifrån bankens maximala låneutrymme.

Vid förvärv genom köp från och med den 1 juli 2026 ska köparen normalt identifiera sig med svenskt personnummer, samordningsnummer eller svenskt organisationsnummer.

Ett fastighetsköp måste ske genom en skriftlig köpehandling som undertecknas av säljare och köpare. Handlingen ska innehålla köpeskillingen och säljarens förklaring att fastigheten överlåts till köparen. Fastighetens fullständiga fastighetsbeteckning bör också framgå, liksom om hela fastigheten eller bara en andel överlåts.

Läs hela köpekontraktet innan du skriver under. Kontrollera pris, fastighetsbeteckning, tillträdesdag, vad som ingår och hur betalningarna ska genomföras. Särskilda överenskommelser ska stå skriftligt. Det gäller exempelvis vad som ska lämnas kvar, vilka åtgärder säljaren ska göra eller hur en upptäckt brist ska hanteras.

Betalningsdag och nivå för handpenningen ska framgå av den aktuella affären och avtalet. Följ därför kontraktets villkor i stället för att utgå från en generell procentsats. Om ett villkor om finansiering eller undersökning ska gälla måste det vara tydligt formulerat i avtalet innan underskrift.

Kostnader vid husköp: lagfart och pantbrev

Utöver köpeskillingen behöver du räkna med flera separata kostnadsposter. Lagfart, pantbrev och besiktning är olika kostnader. Enligt Lantmäteriet 2026 kostar lagfart för privatpersoner 825 kronor i expeditionsavgift plus 1,5 procent i stämpelskatt. Stämpelskatten beräknas på det högsta av köpeskillingen och taxeringsvärdet från året före den inskrivningsdag då lagfarten beviljas, avrundat nedåt till hela tusental kronor. Nya pantbrev kostar 2 procent av inteckningsbeloppet plus 375 kronor per inteckning, medan besiktningskostnaden varierar.

Pantbrev fungerar som säkerhet för lån och kan vara skriftliga eller digitala datapantbrev. Innan köpet bör du ta reda på hur mycket pantbrev som redan finns i fastigheten och hur mycket som behöver tas ut för ditt lån. Som privatperson är stämpelskatten vid köp 1,5 procent enligt beräkningsregeln ovan. För juridiska personer är stämpelskatten 4,25 procent.

Efter husköpet: lagfart och dokument

När köpet är genomfört ska du ansöka om lagfart inom tre månader efter förvärvet. Ansökan ska normalt innehålla fastighetens officiella beteckning och köpehandlingen. Lantmäteriet har även e-tjänst och särskilda instruktioner för digital ansökan, så följ den aktuella instruktionen i stället för att utgå från att pappersoriginal alltid krävs. Vid köp sedan onsdag 1 juli 2026 ska köparen normalt identifiera sig med svenskt personnummer, samordningsnummer eller svenskt organisationsnummer; som huvudregel styr dagen då köpekontraktet undertecknades. Läs Lantmäteriets aktuella instruktioner för lagfartsansökan.

Efter tillträdet bör du spara köpehandlingar, lagfartshandlingar, besiktningsprotokoll, energideklarationer, garantier och dokumentation om renoveringar. Samla materialet på ett ställe så att det går att hitta när du ska planera underhåll, sälja fastigheten eller hantera en fråga om ett tidigare arbete.

Kontrollera också att uppgifterna i fastighetsregistret räcker för ditt beslut. Registret kan innehålla information om bland annat servitut och gemensamhetsanläggningar, men äldre officialservitut kan saknas där. Vid osäkerhet behöver du därför även begära fram relevanta förrättningsakter och inte bara förlita dig på registerutdraget.

• Skicka in lagfartsansökan inom tre månader.
• Kontrollera att försäkringen gäller från tillträdesdagen.
• Spara alla avtal, protokoll, garantier och kvitton.
• Gör en lista över underhåll som behöver planeras.
• Notera mätarställningar, nycklar och annan information vid tillträdet.

Om du upptäcker ett fel efter köpet ska det reklameras till säljaren inom skälig tid efter att du märkt eller borde ha märkt felet. Undersökningsplikten gör det särskilt viktigt att dokumentera när felet upptäcktes och vad du redan kontrollerade före köpet.

En fordran på grund av fel i fastigheten preskriberas dessutom tio år efter tillträdet om preskriptionen inte avbryts dessförinnan. Vid ett möjligt fel bör du därför dokumentera upptäckten och ta juridisk rådgivning om nästa steg. Regeln finns i jordabalken.

Vanliga frågor

Vad ska man tänka på när man köper hus?

Prioritera ekonomin, fastighetens skick och avtalet. Kontrollera att lånelöftet gäller huset, räkna på ränta, amortering, drift, försäkring, fastighetsavgift eller fastighetsskatt och underhåll. Undersök dessutom tak, grund, ventilation, fukt, värmesystem, renoveringar, servitut, inteckningar, gränser samt plan- och bygglovsfrågor.

Hur mycket kontantinsats krävs vid husköp?

Vid köp av en bostad får bolånet normalt uppgå till högst 90 procent av marknadsvärdet sedan onsdag 1 april 2026. Därför behövs normalt minst 10 procent i egen finansiering. Banken kan kräva en större kontantinsats efter kreditprövningen. Finansinspektionen anger reglerna för 2026.

Som privatperson är stämpelskatten vid köp 1,5 procent enligt beräkningsregeln ovan.

Hur går det till när man köper hus?

Först gör du budget och skaffar lånelöfte. Därefter granskar du huset och fastighetens dokument, deltar i budgivningen och skriver en skriftlig köpehandling om du och säljaren kommer överens. Efter tillträdet ansöker du om lagfart och sparar dokumentationen.

Vad kostar lagfart och pantbrev?

Lagfart har en expeditionsavgift på 825 kronor. För privatpersoner tillkommer normalt 1,5 procent av det högsta av köpeskillingen och taxeringsvärdet enligt Lantmäteriets beräkningsregel. Nya pantbrev kostar 2 procent av det nya inteckningsbeloppet plus 375 kronor per inteckning. Befintliga pantbrev kan minska behovet av nya.

Vad ska man tänka på efter husköpet?

Ansök om lagfart inom tre månader, kontrollera försäkringen från tillträdesdagen och spara köpehandlingar, lagfartshandlingar, besiktningsprotokoll, energideklarationer, garantier och renoveringsdokumentation. Reklamera eventuella fel till säljaren inom skälig tid efter att du upptäckt eller borde ha upptäckt dem.

Vad den här sidan inte svarar på. Förutsättningarna varierar med hus, ålder och material, och vi har inte mätt ditt fall. Använd sidan för att förstå vad som avgör, inte som ett facit för din egen situation.