Tomträttsavgäld i Stockholm 2025: Guide till höjningar och beräkning

Metabeskrivning: Komplett guide om tomträttsavgäld i Stockholm 2025 med fokus på höjningar, beräkningsmodeller och ekonomiska konsekvenser för fastighetsägare och bostadsrättsföreningar.

Vad är tomträttsavgäld i Stockholm?

Tomträttsavgäld är en årlig avgift som fastighetsägare i Stockholm betalar till kommunen för rätten att använda marken som deras byggnad står på. Systemet innebär att Stockholms stad äger marken medan privatpersoner, bostadsrättsföreningar eller företag äger byggnaden och betalar denna avgift för markanvändningen.

Tomträttsinstitutet infördes i Sverige 1907 för att underlätta bostadsbyggandet under urbaniseringen. Idag är det en etablerad del av Stockholms fastighetsmarknad som påverkar tusentals fastighetsägare, särskilt med de stora höjningar som väntar 2025.

Hur fungerar tomträttsavgäld i praktiken?

Tomträttsavgäld fungerar som en form av markhyra där fastighetsägaren får en långsiktig nyttjanderätt till marken. Avgiften bestäms för en specifik period, vanligtvis 10 eller 20 år, och förblir oförändrad under denna tid. När perioden löper ut omregleras avgälden baserat på markens aktuella värde.

För olika typer av fastigheter beräknas avgälden på olika sätt:

• För småhus baseras den på en procentandel av markens taxeringsvärde
• För flerbostadshus bestäms den schablonmässigt utifrån geografiskt läge
• För kommersiella fastigheter görs individuella värderingar

Stockholms stad har fastställda riktlinjer för hur dessa beräkningar ska göras.

Beräkning av tomträttsavgäld i Stockholm

Beräkningen av tomträttsavgäld skiljer sig beroende på fastighetstyp. Här är en detaljerad förklaring av de olika beräkningsmodellerna:

Beräkningsmodell för småhus

För småhus (villor) baseras avgälden på markens taxeringsvärde enligt följande:

• Vid 10-årig avgäldsperiod: 3,25 procent av 40 procent av markens taxeringsvärde
• Vid 20-årig avgäldsperiod: 3,5 procent av 40 procent av markens taxeringsvärde

Exempel: Om markens taxeringsvärde är 2 miljoner kronor och avgäldsperioden är 10 år, blir den årliga avgälden: 3,25% × (40% × 2 000 000 kr) = 3,25% × 800 000 kr = 26 000 kr per år.

Beräkningsmodell för flerbostadshus

För flerbostadshus används en schablonmodell där avgälden beräknas i kronor per kvadratmeter bruttoarea (BTA). Avgiftens storlek varierar beroende på fastighetens geografiska läge i staden.

Områdena är indelade i olika värdenivåer, där innerstaden generellt har högre avgälder än ytterområdena. Enligt Kapitalkoll kan avgälden variera från 200 kr/m² till 400 kr/m² i de mest attraktiva lägena.

Faktorer som påverkar beräkningen

Flera faktorer påverkar hur tomträttsavgälden beräknas:

• Fastighetens geografiska läge i Stockholm
• Markens aktuella taxeringsvärde
• Fastighetens användningsområde
• Avgäldsperiodens längd
• Eventuella särskilda villkor i tomträttsavtalet

En viktig aspekt att känna till är att en dom från Högsta domstolen 2023 kan komma att påverka hur avgälden beräknas framöver, vilket kan leda till lägre avgälder än vad som tidigare förväntats.

Stora höjningar av tomträttsavgäld i Stockholm 2025

År 2025 väntas betydande höjningar av tomträttsavgälden för många fastighetsägare och bostadsrättsföreningar i Stockholm. Enligt flera källor, bland annat Kapitalkoll och Privatpengar, kan vissa bostadsrättsföreningar se sina avgifter öka med upp till 126 procent.

Stegvis implementering av höjningarna

För att mildra den ekonomiska påverkan implementeras höjningarna stegvis över en femårsperiod enligt följande modell:

• År 1: 40 procent av den totala höjningen genomförs
• År 2: Höjningen ökar till 55 procent
• År 3: Höjningen når 70 procent
• År 4: Höjningen uppgår till 85 procent
• År 5-10: Full höjning på 100 procent implementeras

Exempel: Om en bostadsrättsförening får en höjning från 1 miljon kronor till 2 miljoner kronor per år, skulle det första årets faktiska avgift bli: 1 miljon kr + (40% × 1 miljon kr) = 1,4 miljoner kr.

Ekonomiska konsekvenser för fastighetsägare

De kraftiga höjningarna kommer att ha flera ekonomiska konsekvenser:

• Höjda månadsavgifter för bostadsrättsinnehavare
• Risk för uppskjutet underhåll när föreningarnas ekonomi försämras
• Potentiellt sänkta fastighetsvärden för tomträtter jämfört med äganderätter
• Ökat intresse för friköp av tomträtterna

Enligt Aftonbladet kan månadskostnaden för en genomsnittlig bostadsrättslägenhet öka med flera hundra kronor per månad till följd av höjningarna.

Friköp eller fortsatt tomträtt?

Med de kommande höjningarna av tomträttsavgälden 2025 blir frågan om friköp eller fortsatt tomträtt särskilt aktuell för många fastighetsägare i Stockholm.

Ekonomiska aspekter vid friköp

Att friköpa tomträtten innebär att man köper loss marken från kommunen. Detta kräver en betydande initial investering, men kan vara ekonomiskt fördelaktigt i ett längre perspektiv.

Friköpspriset baseras på markens värde och fastställs efter förhandling med Stockholms stad. Enligt Dagens Industri kan friköpspriset vara så högt att det för många inte är ekonomiskt försvarbart, särskilt för bostadsrättsföreningar i attraktiva lägen.

Fördelar med friköp

• Undviker framtida höjningar av tomträttsavgälden
• Full kontroll över fastigheten och marken
• Mer förutsägbar ekonomisk planering
• Potentiellt högre marknadsvärde på fastigheten

Fortsatt tomträtt – överväganden

För vissa kan det vara mer fördelaktigt att fortsätta med tomträtt, särskilt om man inte har möjlighet att finansiera ett friköp. Tomträttsavgälden är avdragsgill i deklarationen, vilket kan vara en fördel för vissa fastighetsägare.

Enligt Tomträttsuppropet, en sammanslutning av tomträttshavare, bör man noga analysera sin ekonomiska situation och göra en långsiktig kalkyl innan man fattar beslut om friköp.

Skattemässiga aspekter av tomträttsavgäld

En viktig aspekt av tomträttsavgälden är att den är avdragsgill i deklarationen, både för privatpersoner och bostadsrättsföreningar.

Avdragsrätt för tomträttsavgäld

För privatpersoner som äger ett småhus på tomträtt är tomträttsavgälden avdragsgill som en kapitalutgift i deklarationen. Avdraget ger en skattelättnad på 30 procent av avgälden.

Exempel: Om tomträttsavgälden är 30 000 kronor per år, blir skattereduktionen 30% × 30 000 kr = 9 000 kr.

För bostadsrättsföreningar är tomträttsavgälden en avdragsgill kostnad i föreningens inkomstdeklaration, vilket minskar den beskattningsbara inkomsten.

Årliga kontrolluppgifter

Exploateringskontoret i Stockholms stad skickar årligen ut kontrolluppgifter på inbetald avgäld som kan användas vid deklarationen. Det är viktigt att bevara dessa uppgifter för att kunna göra korrekta avdrag.

Vanliga frågor om tomträttsavgäld i Stockholm

Vad är skillnaden mellan tomträtt och äganderätt?

Vid tomträtt äger du byggnaden men inte marken, som tillhör kommunen. Du betalar en årlig avgäld för markanvändningen. Vid äganderätt äger du både byggnaden och marken och betalar ingen avgäld.

Hur beräknas tomträttsavgälden för min fastighet?

För småhus baseras avgälden på markens taxeringsvärde. För flerbostadshus används en schablonmodell baserad på geografiskt läge och bruttoarea. Kontakta Stockholms stads exploateringskontor för specifik information om din fastighet.

När och hur får jag besked om nya avgälder?

Cirka 15-18 månader innan en avgäldsperiod löper ut skickar exploateringskontoret information om den kommande omregleringen. Den nya avgälden fastställs genom ett tilläggsavtal till det ursprungliga tomträttsavtalet.

Är tomträttsavgäld avdragsgill i deklarationen?

Ja, tomträttsavgälden är avdragsgill i deklarationen. För privatpersoner ger det en skattereduktion på 30 procent av avgälden. För bostadsrättsföreningar är det en avdragsgill kostnad som minskar den beskattningsbara inkomsten.

Kan jag köpa loss min tomträtt från kommunen?

Ja, det är möjligt att friköpa tomträtten från Stockholms stad. Priset baseras på markens värde och fastställs efter förhandling. Kontakta exploateringskontoret för mer information om processen.

Hur påverkas min bostadsrättsförening av höjningarna 2025?

Höjningarna implementeras stegvis över fem år, med 40% första året upp till 100% år fem. Detta kan leda till höjda månadsavgifter för medlemmarna och kan påverka föreningens ekonomiska planering och underhållsplaner.