Vad är tomträttsavgäld?
Tomträttsavgäld är den återkommande betalning som tomträttshavaren betalar för rätten att använda marken. Tomträttshavaren äger normalt byggnaden och annan egendom som hör till fastigheten, medan marken upplåts med tomträtt av fastighetsägaren. Reglerna finns huvudsakligen i 13 kapitlet jordabalken.
Skillnaden mot äganderätt är därför enkel: vid äganderätt äger du både huset och marken, medan en tomträtt ger dig en stark nyttjanderätt till marken utan att du äger själva tomten. Avgälden blir en löpande boendekostnad och ska räknas in när du jämför bostäder.
Tomträtt i Stockholm
Tomträttsavgälden ska enligt jordabalken (1970:994) vara oförändrad under den bestämda avgäldsperioden. Om parterna inte har avtalat om en längre period är den tio år. En överenskommelse om ändrad avgäld för nästa period får inte träffas senare än ett år före den löpande periodens slut.
Stockholms stads tomträttsbestånd omfattade 10 545 tomträtter år 2024. Av dessa var 4 931 småhustomträtter, 3 991 tomträtter för flerfamiljshus, 1 074 kommersiella tomträtter och 549 övriga tomträtter. Beståndet omfattade samtidigt cirka 30 105 000 kvadratmeter mark.
För privatpersoner behandlas tomträttsavgäld som en ränteutgift i deklarationen och redovisas i punkt 8.1, ränteutgifter.
För staden är tomträttsavgälden en betydande intäkt. Stockholms stad redovisade 3 104,9 miljoner kronor i tomträttsavgäldsintäkter under 2024, varav 102,3 miljoner kom från småhus och 1 367,7 miljoner från flerfamiljshus. Uppgifterna finns i Stockholms stads årsredovisning för 2024.
Hur görs en beräkning av tomträttsavgäld?
Kort svar: En förenklad beräkning utgår från markvärdet multiplicerat med en avgäldsränta, men räntan och markvärdet måste bestämmas för den aktuella tomträtten. I ett mål om tomträttsavgäld i Stockholms innerstad använde Mark- och miljööverdomstolen 3 procent och en tioårig avgäldsperiod enligt domstolens avgörande från 2023. Det är inte en generell Stockholm-formel för alla fastigheter.
Mark- och miljööverdomstolens avgörande från 2023 visar därför principen bakom beräkningen, men den aktuella avgälden måste kontrolleras i avtalet eller avgäldsbeskedet.
Tomträttsavgälden bestäms utifrån villkoren för den aktuella tomträtten. Markens värde är centralt, men den exakta beräkningen beror på tomträttsavtalet och den period som avgälden gäller för. Därför går det inte att använda en enda generell Stockholm-formel för alla småhus, flerbostadshus och andra fastigheter.
Stockholms stads schablon för tomträttsavgäld
För Stockholm finns ändå publicerade schabloner för vissa fastighetstyper. Stockholms stad anger att avgälden för småhus vid reglering beräknas på marktaxeringsvärdet enligt tabellen nedan. Det är en schablon för reglering – den ersätter inte uppgiften i det aktuella avgäldsbeskedet.
| Fastighetstyp | Avgäldsperiod | Beräkning | Effektiv andel av marktaxeringsvärdet |
|---|---|---|---|
| Småhus | 10 år | 3,25 % × 40 % | 1,30 % |
| Småhus | 20 år | 3,5 % × 40 % | 1,40 % |
| Flerbostadshus | Enligt stadens modell | 3,25 % × 30 % | 0,975 % |
Räkneexempel: Om marktaxeringsvärdet är 2 000 000 kronor blir småhusavgälden enligt tioårsmodellen 2 000 000 × 1,30 % = 26 000 kronor per år. Med tjugoårsmodell blir motsvarande beräkning 28 000 kronor per år. Den faktiska avgälden kan påverkas av övergångsregler och beslut för den enskilda tomträtten. Källa: Stockholms stad, kontrollerad 2026.
Viktigt om flerbostadshus: Stockholms stads publicerade modell är inte samma sak som en generell ränta för alla tomträtter. I ett mål om ett flerbostadshus på Gärdet bestämde Högsta domstolen 2025 avgälden med 1,75 procent av markvärdet i den prövade situationen. Mark- och miljööverdomstolens 3-procentsnivå från 2023 gällde också en specifik tvist. Den faktiska avgälden måste därför hämtas från aktuellt avgäldsbesked eller avtal.
En praktisk beräkning börjar med det belopp som står i avtalet eller i stadens avgäldsbesked. Därefter bör du kontrollera:
- vilken årlig avgäld som gäller i dag,
- vilken period beloppet avser,
- om en ny avgäld har beslutats för nästa period,
- vem som betalar avgälden – en privat fastighetsägare eller exempelvis en bostadsrättsförening.
Vid ett bostadsköp ska avgälden behandlas som en del av boendekostnaden, på samma sätt som ränta, amortering, drift och månadsavgift. Be om att få tomträttsavtalet och aktuella uppgifter om avgälden innan du jämför bostadens pris med en motsvarande fastighet där marken är friköpt.
Vad påverkar kostnaden för tomträtt i Stockholm?
Den viktigaste ekonomiska risken är att en förändrad avgäld kan höja boendekostnaden. För en bostadsrätt kan kostnaden påverka föreningens ekonomi och därmed månadsavgiften. För ett småhus syns den direkt i hushållets löpande utgifter.
När ändras tomträttsavgälden?
Avgälden är normalt oförändrad under en avgäldsperiod på tio år, om inte en längre period har avtalats. Stockholms stads exploateringskontor uppger att information om reglering normalt skickas cirka 15–18 månader före periodens slut. För småhus i Stockholm sker den nya avgälden stegvis: 40 procent av höjningen år ett, 55 procent år två, 70 procent år tre, 85 procent år fyra och därefter 100 procent från år fem. Höjningen är högst 18 000 kronor per år vid tioårig period och 19 400 kronor vid tjugoårig period, och får enligt stadens uppgift inte överstiga 100 procent av den utgående avgälden. Källa: Stockholms stad och jordabalken, kontrollerade 2026.
Exakt när och hur en avgäld ändras måste bedömas utifrån avtalet och det beslut eller besked som gäller för fastigheten. Det går därför inte att dra slutsatsen att alla tomträtter i Stockholm får samma höjning eller att samma modell gäller för alla fastighetstyper.
En bostadsrättsförening bör informera medlemmarna om kommande förändringar och visa hur föreningens kostnad påverkar budgeten. En privat köpare bör i sin tur räkna på hushållets ekonomi med den avgäld som faktiskt gäller för den aktuella tomträtten.
Köpa loss tomträtt i Stockholm
Så går ett friköp i Stockholm till: Ansök hos Stockholms stads exploateringskontor med tomträttens fastighetsbeteckning samt tomträttshavarens namn och e-postadress. Staden använder det aktuella marktaxeringsvärdet när ansökan görs och återkommer, om staden kan medverka, med ett köpeavtal. Efter genomfört ägarbyte upphör den framtida tomträttsavgälden.
Utöver själva friköpspriset behöver du räkna med lagfart, Lantmäteriets expeditionsavgifter och eventuell stämpelskatt. Läs Stockholms stads information om friköp innan du jämför kostnaden med fortsatt tomträtt.
Att köpa loss eller friköpa tomträtten innebär att tomträttshavaren köper marken av Stockholms stad. Efter genomfört ägarbyte upphör den framtida tomträttsavgälden, men friköpet innebär en stor engångsutgift. Om friköp är ekonomiskt fördelaktigt avgörs därför av en kalkyl – inte av en generell rekommendation.
Stockholms stad uppger på sin aktuella friköpssida att småhus i de flesta fall kan friköpas och att flerbostadshus bedöms från fall till fall. Samma sida anger att staden för närvarande inte medverkar till friköp av tomträtter med kommersiella ändamål. Samtidigt redovisar exploateringsnämndens årsrapport 2025 ett friköp av en kommersiell tomträtt för 78 miljoner kronor. Uppgifterna visar att årsrapportens redovisning inte kan användas som en generell regel; kontrollera därför alltid förutsättningarna direkt med exploateringskontoret. Källor: Stockholms stads friköpssida och exploateringsnämndens årsrapport 2025.
| Fastighetstyp | Stockholms stads uppgift om friköpspris | Vad det betyder |
|---|---|---|
| Småhus | 50 procent av marktaxeringsvärdet | Småhus kan i de flesta fall friköpas. |
| Fritidshus | 85 procent av marktaxeringsvärdet | Priset bygger enligt stadens uppgift på markens värde. |
| Flerbostadshus | Lägst 85 procent av marktaxeringsvärdet | Friköp bedöms från fall till fall. |
| Kommersiellt ändamål | Ingen medverkan till friköp för närvarande | Stadens uppgift gäller tomträtter med kommersiella ändamål. |
Friköpspriset bygger i de flesta fall på markens värde. Tabellen visar Stockholms stads redovisade principer och ska inte ersätta ett konkret besked för en viss fastighet. Under 2025 redovisade exploateringsnämnden friköp av tomträtter för 3 miljoner kronor avseende småhus, 41 miljoner kronor avseende flerbostadshus och 78 miljoner kronor avseende en kommersiell tomträtt, enligt exploateringsnämndens årsrapport 2025.
Så jämför du friköp med fortsatt avgäld
- Notera den aktuella årliga tomträttsavgälden.
- Ta reda på vad ett friköp skulle kosta för fastigheten.
- Räkna på finansieringen av engångsbeloppet, inklusive lånekostnad om friköpet ska lånefinansieras.
- Jämför kostnaden med framtida avgälder och ta hänsyn till att både ränta, markvärde och avtal kan påverka kalkylen.
För en bostadsrättsförening behöver styrelsen dessutom analysera föreningens lån, likviditet och medlemmarnas månadsavgifter. Ett friköp kan ta bort den återkommande avgälden, men innebär samtidigt att föreningen binder kapital eller ökar skuldsättningen.
Skatt på tomträttsavgäld
För privatpersoner behandlas tomträttsavgäld som en ränteutgift i deklarationen och redovisas i punkt 8.1, ränteutgifter. Skatteverket anger att tomträttsavgäld kan dras av när tomten har upplåtits med tomträtt av kommunen. Arrendeavgift omfattas inte av samma avdragsregel.
Skattehanteringen påverkar nettokostnaden, men ändrar inte den avgäld som står i avtalet. Använd därför den faktiska avgälden i boendekalkylen och behandla eventuell skattereduktion som en separat del av hushållets deklaration.
Tomträtt eller friköpt mark – vad ska du kontrollera?
- Vid köp av småhus: kontrollera tomträttsavtal, aktuell avgäld och uppgifter om kommande förändringar.
- Vid köp i en bostadsrättsförening: läs föreningens ekonomiska plan, årsredovisning och information om tomträttsavgälden.
- Vid beslut om friköp: jämför engångskostnaden med finansieringen och flera års framtida avgälder.
- För föreningens styrelse: informera medlemmarna tidigt och visa hur olika finansieringsalternativ påverkar månadsavgiften.
För tomträtter som omfattas av reglerna om inlösen anger lagen om inlösen av tomträtt att ersättningen ska bestämmas till 50 procent av markvärdet enligt närmast föregående allmänna eller förenklade fastighetstaxering. Den regeln ska skiljas från Stockholms stads redovisade friköpspriser för olika fastighetstyper.
Vanliga frågor
Vad betyder tomträttsavgäld?
Det är den återkommande betalning som tomträttshavaren betalar för att använda mark som ägs av någon annan. Tomträttshavaren äger normalt byggnaden, men inte marken.
Hur beräknas tomträttsavgäld i Stockholm?
Avgälden bestäms för den aktuella tomträtten utifrån avtalsvillkoren och markens värde. Kontrollera därför alltid den gällande avgälden och perioden i avtalet eller avgäldsbeskedet i stället för att använda en schablon för alla fastigheter.
Vad kostar det att köpa loss tomträtt i Stockholm?
För tomträtter med kommersiella ändamål medverkar staden för närvarande inte till friköp, enligt årsredovisningen för 2024.
Stockholms stad anger 50 procent av marktaxeringsvärdet för småhus, 85 procent för fritidshus och lägst 85 procent för flerbostadshus. Flerbostadshus bedöms från fall till fall. Det konkreta priset måste fastställas för den aktuella tomträtten.
Kan man friköpa alla tomträtter?
Nej. Småhus kan enligt Stockholms stad i de flesta fall friköpas, medan flerbostadshus bedöms individuellt. Staden medverkar för närvarande inte till friköp av tomträtter med kommersiella ändamål.
Är tomträttsavgäld avdragsgill?
För privatpersoner behandlas tomträttsavgäld som en ränteutgift i deklarationen när tomten upplåtits med tomträtt av kommunen. Skatteverket skiljer den från arrendeavgift, som inte omfattas av samma avdrag.
Vad är den största ekonomiska risken med tomträtt?
Den löpande avgälden kan förändra boendekostnaden när villkoren för tomträtten omprövas. Därför bör både hushåll och bostadsrättsföreningar ta med aktuell och kommande avgäld i sin ekonomiska planering.
Vad den här sidan inte svarar på. Ingen svensk myndighet publicerar prisstatistik för byggmaterial eller hantverkstjänster, så exakta belopp beror på ort, årstid och hur mycket du gör själv. Begär alltid två skriftliga anbud innan du räknar på en budget.