Tomträtt vs äganderätt: Allt du behöver veta 2024
Står du inför valet mellan en bostad med tomträtt eller äganderätt? Detta val kan få stora ekonomiska konsekvenser för din framtida boendeekonomi. I denna guide går vi igenom skillnaderna, fördelarna, nackdelarna och vad du bör tänka på när du väljer mellan tomträtt och äganderätt.
Kort svar: Med tomträtt äger du eller föreningen inte marken utan betalar årlig tomträttsavgäld till markägaren. Med äganderätt ägs både marken och byggnaden av fastighetsägaren. För en bostadsrätt är detta en markfråga för föreningen, medan bostadsrätten samtidigt är din nyttjanderätt till lägenheten och ditt medlemskap i föreningen.
Tomträtt vs äganderätt i praktiken
| Fråga | Tomträtt | Äganderätt |
|---|---|---|
| Vem äger marken? | En annan fastighetsägare, ofta kommunen | Fastighetsägaren eller föreningen |
| Vilken löpande markkostnad finns? | Årlig tomträttsavgäld | Ingen tomträttsavgäld, men drift, underhåll, lån och skatter kan tillkomma |
| Vad är den viktigaste risken? | Avgälden kan omprövas vid periodens slut | Markkostnaden ligger redan i ägandet, men andra fastighetskostnader kvarstår |
Vad är tomträtt och hur skiljer det sig från äganderätt?
Tomträtt innebär att tomträttshavaren har en stark nyttjanderätt till marken utan att äga den. En bostadsrättsförening med tomträtt betalar därför en årlig tomträttsavgäld till fastighetsägaren. Äganderätt till mark innebär däremot att marken ägs av fastighetsägaren. För en bostadsrättsförening är det föreningen som kan äga fastigheten, medan en person med äganderätt normalt äger sitt småhus eller sin ägarlägenhet. Tomträtt regleras i 13 kap. jordabalken.Tomträttssystemet infördes i Sverige 1907 för att göra det möjligt för fler att bygga bostäder utan att behöva köpa dyr mark. Idag är tomträtt vanligt i storstäder som Stockholm och Göteborg där uppskattningsvis 20-30% av bostadsrättsföreningarna har tomträtt.
| Egenskap | Tomträtt | Äganderätt |
|---|---|---|
| Ägande | Hyr marken från kommunen/staten | Äger både mark och byggnad |
| Kostnad | Årlig tomträttsavgäld | Ingen avgäld, endast fastighetsskatt |
| Marknadsvärde | 10-20% lägre än motsvarande med äganderätt | Högre marknadsvärde |
| Ekonomisk stabilitet | Risk för avgiftshöjningar | Mer förutsägbar ekonomi |
Fördelar och nackdelar med tomträtt vs äganderätt
Fördelar med tomträtt
- Lägre inköpspris: Bostadsrätter med tomträtt är ofta 10-20% billigare enligt Fastighetsnytt
- Tillgång till attraktiva lägen där mark annars är väldigt dyr
- Lägre initial boendekostnad
Nackdelar med tomträtt
- Risk för kraftiga höjningar av tomträttsavgälden (upp till 500% vid omreglering enligt Kapitalkoll)
- Mindre kontroll över den långsiktiga ekonomin
- Lägre andrahandsvärde och potentiellt sämre värdeutveckling
Fördelar med äganderätt
- Full kontroll över både mark och byggnad
- Mer förutsägbar och stabil ekonomi
- Bättre värdeutveckling och högre marknadsvärde
- Ingen risk för plötsliga höjningar av tomträttsavgäld
Nackdelar med äganderätt
- Högre initialt inköpspris
- Ofta högre belåningsgrad för föreningen
- Kräver mer kapital vid köp
Tomträttsavgäld – den stora ekonomiska riskfaktorn
Tomträttsavgälden är den årliga avgift som bostadsrättsföreningen betalar till markägaren. Denna avgift justeras med jämna mellanrum, vanligtvis vart tionde eller tjugonde år, baserat på markens aktuella värde.
Det finns ingen generell lagregel som anger att tomträttsavgälden alltid är 3–5 procent av markens taxeringsvärde. Vid omprövning ska den kommande avgälden i stället bestämmas med utgångspunkt i markvärdet vid omprövningstidpunkten, med hänsyn till upplåtelsens ändamål och reglerna för markens användning och bebyggelse. Avgälden är oförändrad under den avtalade avgäldsperioden.Tips!
När du köper en bostadsrätt med tomträtt bör du kontrollera aktuell avgäld, nästa omprövning, föreningens lån, räntekänslighet och underhållsplan. Det går inte att översätta en avgäldshöjning till en generell procentsats för månadsavgiften. Som räkneexempel: om föreningens årliga avgäld ökar med 100 000 kronor och kostnaden fördelas lika på 100 lägenheter, motsvarar det cirka 83 kronor per lägenhet och månad före andra kostnader och beslut om avgift.Enligt SBC har vissa föreningar upplevt höjningar på upp till 500% vid omreglering, vilket drastiskt har påverkat medlemmarnas boendekostnader.
Prisskillnad mellan tomträtt och äganderätt
Det finns ingen belagd aktuell nationell prisstatistik som visar att bostadsrätter med tomträtt generellt är 10–20 procent billigare än bostadsrätter där föreningen äger marken. För en rättvis jämförelse behöver du använda försäljningar i samma kommun och jämföra liknande bostäder, föreningens ekonomi, avgäldens storlek och tidpunkten för nästa omprövning. Bostadsrätternas rapport om tomträtt ger inte stöd för en generell procentsats.Avgälden beräknas ofta som en procentsats (3-5%) av markens taxeringsvärde.
Denna prisskillnad reflekterar den ekonomiska risk och osäkerhet som tomträtten medför. Köpare behöver överväga om den lägre köpeskillingen uppväger risken för framtida avgiftshöjningar.
Friköp av tomträtt – en möjlighet för föreningar
För att eliminera risken med framtida avgiftshöjningar kan en bostadsrättsförening välja att friköpa marken från kommunen. Detta innebär att föreningen köper marken och övergår från tomträtt till äganderätt.
Processen för friköp ser ut så här:
- Föreningen ansöker om friköp hos kommunen
- Marken värderas, ofta till 50-75% av marknadsvärdet
- Föreningen röstar om beslutet (kräver majoritet)
- Vid godkännande betalar föreningen köpesumman, ofta med hjälp av lån
Kostnaden för friköp kan vara betydande, men många föreningar bedömer att det är en god långsiktig investering. Enligt Mäklarofferter kan friköp stabilisera föreningens ekonomi och höja värdet på bostadsrätterna.
Checklista vid köp av bostadsrätt med tomträtt
- Kontrollera när nästa omreglering av tomträttsavgälden sker
- Undersök hur stor den nuvarande tomträttsavgälden är
- Ta reda på hur mycket avgälden kan höjas vid nästa omreglering
- Beräkna hur detta kan påverka din månadsavgift
- Jämför priset med liknande bostadsrätter där föreningen äger marken
- Undersök om föreningen planerar friköp och hur detta skulle påverka ekonomin
- Kontrollera om föreningen har avsatt medel för framtida avgiftshöjningar
Skillnaden mellan bostadsrätt och äganderätt
Vid köp av en bostadsrätt blir du medlem i bostadsrättsföreningen och får en tidsobegränsad nyttjanderätt till lägenheten. Föreningen är en ekonomisk förening som äger eller innehar fastigheten. Vid äganderätt till ett småhus äger du fastigheten, och vid en ägarlägenhet äger du själva lägenheten. En ägarlägenhet kan normalt säljas, pantsättas och hyras ut utan en bostadsrättsförenings tillstånd. Boverket förklarar upplåtelseformerna och Bolagsverket beskriver bostadsrättsföreningens roll.
| Fråga | Bostadsrätt | Äganderätt |
|---|---|---|
| Vad äger du? | En nyttjanderätt och en andel i föreningen | Fastigheten vid småhus eller lägenheten vid ägarlägenhet |
| Vem ansvarar för fastigheten? | Bostadsrättsföreningen | Ägaren, med samfällighet för gemensamma delar vid ägarlägenhet |
| Vad påverkar boendekostnaden? | Årsavgift, föreningens lån, underhåll och eventuell tomträttsavgäld | Egna lån, drift, underhåll och fastighetsrelaterade kostnader |
Vanliga frågor (FAQ)
Vad är skillnaden mellan tomträtt och äganderätt?
Tomträtt innebär att bostadsrättsföreningen hyr marken från kommunen eller staten och betalar en årlig avgift, medan äganderätt betyder att föreningen äger både mark och byggnad.
Är det riskfyllt att köpa en bostadsrätt med tomträtt?
Det innebär en ekonomisk risk på grund av potentiella höjningar av tomträttsavgälden, vilket kan leda till höjda månadsavgifter. Dock reflekteras denna risk i ett lägre inköpspris.
Hur mycket billigare är bostadsrätter med tomträtt?
Det går inte att ange en aktuell generell procentsats för hur mycket billigare bostadsrätter med tomträtt är. Jämför i stället liknande objekt i samma kommun och kontrollera föreningens avgäld, nästa omprövning, lån och planerade underhåll.Kan en bostadsrättsförening friköpa marken?
Ja, många kommuner erbjuder möjlighet till friköp. Föreningen ansöker hos kommunen och betalar då ett engångsbelopp för att köpa marken.
Tomträttssystemet infördes i Sverige 1907 för att göra det möjligt för fler att bygga bostäder utan att behöva köpa dyr mark.
Vad menas med tomträttsavgäld?
Tomträttsavgäld är den årliga avgift som bostadsrättsföreningen betalar till markägaren för rätten att använda marken. Denna avgift justeras periodiskt, ofta vart tionde eller tjugonde år.
Hur påverkar tomträtt månadsavgiften i en bostadsrättsförening?
Tomträttsavgälden ingår i föreningens kostnader och påverkar därmed månadsavgiften. När avgälden höjs kan det leda till höjda månadsavgifter för medlemmarna.
Hur ofta justeras tomträttsavgälden?
Vanligtvis justeras avgälden vart tionde eller tjugonde år, beroende på avtalet mellan föreningen och kommunen.
Vad är skillnaden mellan bostadsrätt och äganderätt?
Bostadsrätt innebär att du äger rätten att bo i en bostad och är medlem i en förening, medan äganderätt (som villa eller radhus) innebär att du äger själva fastigheten. Detta är en annan distinktion än den mellan tomträtt och äganderätt för marken.
Vad den här sidan inte svarar på. Förutsättningarna varierar med hus, ålder och material, och vi har inte mätt ditt fall. Använd sidan för att förstå vad som avgör, inte som ett facit för din egen situation.