Kostnader vid husförsäljning – vilka avdrag får du göra?
Vid försäljning av en villa eller annan privatbostadsfastighet minskar avdragsgilla kostnader den vinst som beskattas. De viktigaste posterna är försäljningsutgifter, inköpspris och förbättringsutgifter. Försäljningen deklareras året efter det år då säljare och köpare skrev på köpekontraktet.
Försäljning av småhus redovisas på blankett K5 eller i e-tjänsten Inkomstdeklaration 1. Samla underlagen redan före försäljningen så blir det enklare att skilja kostnaderna åt.
För en villa, ett radhus, ett parhus, ett fritidshus eller en ägarlägenhet som är privatbostad är K5 normalt rätt bilaga. I e-tjänsten Inkomstdeklaration 1 skapas bilagan normalt automatiskt. Skatteverkets K5-anvisning (2026) beskriver hur försäljningen redovisas.
Vid försäljning av en privatbostadsfastighet beskattas 22/30 av vinsten med 30 procent.
Försäljningskostnader och försäljningsomkostnader
Vilka försäljningskostnader får man dra av?
Utöver posterna i tabellen kan även advokatkostnader och annan försäljningsprovision vara avdragsgilla. Kostnaden måste ha ett direkt samband med försäljningen och får inte vara en vanlig boendekostnad. Enligt Skatteverket (2026) är det den faktiska utgiften som räknas, inte ett schablonbelopp. Spara därför fakturan och kontrollera att privata delar är separerade.
Det här skiljer försäljningsomkostnader från förbättringsutgifter: mäklararvode och energideklaration hör till själva försäljningen, medan exempelvis en nyanlagd trädgård eller en tillbyggnad kan höra till bostadens förbättringsutgifter.
En avdragsgill försäljningskostnad, även kallad försäljningsutgift eller försäljningsomkostnad, är en faktisk utgift som har samband med försäljningen. Kostnaden ska alltså höra ihop med att fastigheten säljs. Skatteverket beskriver vilka försäljningsutgifter som får räknas med.
| Kostnad | Kan vara avdragsgill |
|---|---|
| Mäklararvode och annan försäljningsprovision | Ja |
| Värdering och besiktning inför försäljningen | Ja |
| Energideklaration | Ja |
| Försäkring mot dolda fel | Ja |
| Resor till visning, mäklare, kontraktsskrivning eller nyckelöverlämning | Ja |
| Städning, löpande trädgårdsskötsel och flyttning | Nej |
Uppgifterna i tabellen bygger på Skatteverkets vägledning om avdrag vid försäljning. Städning, trädgårdsskötsel, flyttning och andra privata kostnader är inte avdragsgilla försäljningsutgifter.
Att en kostnad är markerad ”Ja” betyder att den kan vara avdragsgill när den har samband med försäljningen. Värdering och besiktning ger alltså inte automatiskt avdrag i alla situationer. Skatteverket beskriver försäljningsutgifterna i sin vägledning, kontrollerad 2026.
Om en faktura innehåller både avdragsgilla och privata tjänster ska delarna vara specificerade. Be därför om en faktura där exempelvis försäljningsrelaterade tjänster och städning redovisas separat. Mäklararvodet får dras av som försäljningsutgift, men avdraget ska bygga på den faktiska kostnaden.
Homestyling, fotografering och trädgård vid husförsäljning
Vissa kostnader för homestyling kan räknas som försäljningsutgifter. Det gäller bland annat konsultation, fotografering, ommöblering, lån eller hyra av möbler samt tillfällig magasinering inför visning. Inköp av möbler, inredning eller andra saker som du behåller efter visningen är däremot inte avdragsgilla som homestyling. Se Skatteverkets exempel på homestylingkostnader.
Förbättringsutgifter måste sammanlagt uppgå till minst 5 000 kronor under ett kalenderår för att få räknas med.
Löpande trädgårdsskötsel inför försäljningen är inte en avdragsgill försäljningskostnad. En nyanlagd trädgård och vissa markarbeten kan däremot räknas som grundförbättringar. Det är alltså skillnad mellan att anlägga något nytt och att sköta den befintliga trädgården. Skatteverket beskriver grundförbättringar.
Förbättringsutgifter och renoveringar
Förbättringsutgifter omfattar nybyggnad, tillbyggnad, ombyggnad samt förbättrande reparationer och underhåll. De ska minska den beräknade vinsten när du deklarerar försäljningen.
Förbättringsutgifter måste sammanlagt uppgå till minst 5 000 kronor under ett kalenderår för att få räknas med. Förbättrande reparationer och underhåll får dessutom bara tas upp för försäljningsåret och de fem föregående kalenderåren. Vid sådana reparationer får endast den del räknas med som innebär att bostaden är i bättre skick vid försäljningen än vid köpet. Läs Skatteverkets regler om renoveringar och nybyggnad och femårsregeln.
Gränsen på 5 000 kronor gäller per kalenderår och bedöms utifrån förbättringsutgifterna sammantaget, alltså både grundförbättringar och förbättrande reparationer och underhåll. Din egen arbetstid är inte en faktisk utgift och får inte dras av. Den del av en renovering som har betalats genom ROT-avdrag får inte heller dras av en gång till. Skatteverket redogör för gränsen och vilka kostnader som får räknas med.
Nybyggnad, tillbyggnad och ombyggnad omfattas inte av samma femårsbegränsning. Åtgärder som solceller, värmepump, fiber, fönster eller isolering är däremot inte automatiskt avdragsgilla. De måste bedömas utifrån reglerna för grundförbättring respektive förbättrande reparation och underhåll.
| Typ av utgift | Vad du behöver tänka på |
|---|---|
| Nybyggnad, tillbyggnad och ombyggnad | Omfattas inte av femårsbegränsningen för förbättrande reparationer. |
| Förbättrande reparation och underhåll | Försäljningsåret och de fem föregående kalenderåren gäller. |
| Nyanlagd trädgård och vissa markarbeten | Kan räknas som grundförbättring. |
| Löpande trädgårdsskötsel | Är inte avdragsgill som försäljningskostnad. |
Avdrag vid husförsäljning utan kvitto
Originalkvittot är inte alltid ett absolut krav. Förbättringsutgifter kan i vissa fall godtas även utan kvitto om andra underlag visar att utgiften har funnits, vad som gjordes, arbetets omfattning och när det utfördes. Skatteverket anger vilka omständigheter underlagen behöver styrka.
Exempel på alternativa underlag är fotografier före och efter åtgärden, ritningar, kontoutdrag, lånehandlingar, bygglovshandlingar och fastighetsdeklaration. Även avtal och fakturor från hantverkare kan hjälpa till att visa vad arbetet omfattade. Spara underlagen och uträkningen sorterade efter år och åtgärd. Skatteverkets bostadssida anger att kvitton och fakturor ska sparas i fem år efter året då bostadsförsäljningen deklarerades. Läs den aktuella informationen hos Skatteverket (2026).
Så räknas vinstskatten på en villa
Vinsten beräknas i huvudsak enligt följande ordning:
Räkneexempel: Anta att huset säljs för 4 000 000 kronor. Efter 100 000 kronor i avdragsgilla försäljningsutgifter, ett inköpspris inklusive inköpskostnader på 2 500 000 kronor och 300 000 kronor i godkända förbättringsutgifter blir vinsten 1 100 000 kronor.
| Post | Belopp |
|---|---|
| Försäljningspris | 4 000 000 kr |
| Försäljningsutgifter | −100 000 kr |
| Inköpspris och inköpskostnader | −2 500 000 kr |
| Förbättringsutgifter | −300 000 kr |
| Beräknad vinst | 1 100 000 kr |
| Skatt, 22 procent | 242 000 kr |
Exemplet bortser från eventuellt uppskov och andra kapitalposter. Skatten på 22 procent av vinsten följer Skatteverkets regler, kontrollerade 2026.
- Ta försäljningspriset.
- Dra av försäljningsutgifter, till exempel mäklararvode.
- Dra av inköpspriset och eventuella avdragsgilla inköpskostnader.
- Dra av avdragsgilla förbättringsutgifter.
- Återför eventuella tidigare uppskov som ska tas upp.
Vid försäljning av en privatbostadsfastighet beskattas 22/30 av vinsten med 30 procent. Det motsvarar 22 procent av hela vinsten. En förlust är avdragsgill till 50 procent. Aktuella belopp och procentsatser finns hos Skatteverket.
Det finns inget generellt schablonavdrag för kostnader vid försäljning av hus. Avdragen bygger normalt på faktiska försäljningsutgifter, inköpspris och förbättringsutgifter. Om fastigheten köptes före 1952 kan inköpspriset i vissa fall beräknas schablonmässigt till 150 procent av fastighetens taxeringsvärde år 1952. Se Skatteverkets beräkning av vinst och inköpspris.
Uppskov efter husförsäljningen
Uppskov innebär att beskattningen av hela eller delar av vinsten skjuts upp. Det är alltså vinsten, inte ett redan beräknat skattebelopp, som kan skjutas fram. Skatteverket förklarar vad bostadsuppskov innebär.
För uppskov måste flera villkor vara uppfyllda. Uppskovsbeloppet ska normalt vara minst 50 000 kronor. Den nya bostaden ska normalt köpas tidigast den 1 januari året före försäljningsåret och senast den 31 december året efter försäljningsåret. För slutligt uppskov ska du normalt ha flyttat in senast den 2 maj andra året efter försäljningsåret. Se samtliga förutsättningar och datumgränser.
Om den nya bostaden är minst lika dyr som den sålda kan hela vinsten i vissa fall få uppskov, men beloppet påverkas också av bland annat köpperiod, inflyttningsdatum, vinstens storlek och säljarens andel av uppskovets takbelopp. Ett slutligt uppskov ligger normalt kvar tills ersättningsbostaden säljs eller övergår till en ny ägare genom exempelvis gåva, arv, testamente eller bodelning. När uppskov återförs och ersättningsbostaden fortfarande är privatbostad tas skatt ut med 22 procent på den del som återförs. Läs om slutligt uppskov och återföring.
Checklista inför deklarationen
Före försäljningen
- Samla fakturor, kvitton, kontoutdrag, fotografier och avtal.
- Sortera förbättringsutgifter efter år och åtgärd.
- Skilj nybyggnad, tillbyggnad och ombyggnad från reparation och underhåll.
Under försäljningen
- Be om specificerade fakturor från mäklare och andra leverantörer.
- Spara underlag för värdering, besiktning, energideklaration och dolda-fel-försäkring.
- Dokumentera resor som gjorts för försäljningen.
Inför deklarationen
- Summera försäljningsutgifter och förbättringsutgifter var för sig.
- Kontrollera 5 000-kronorsgränsen per kalenderår.
- Redovisa försäljningen på K5 eller i Inkomstdeklaration 1 året efter kontraktsåret.
- Pröva om villkoren för uppskov är uppfyllda.
Vanliga frågor
Vad är skillnaden mellan försäljningskostnader och förbättringsutgifter?
Försäljningskostnader är faktiska utgifter som har direkt samband med att huset säljs, exempelvis mäklararvode, värdering och energideklaration. Förbättringsutgifter gäller i stället åtgärder på bostaden, till exempel nybyggnad, tillbyggnad, ombyggnad eller förbättrande reparationer och underhåll. De två posterna redovisas separat när vinsten beräknas.
Finns det ett schablonavdrag vid försäljning av hus?
Nej, det finns inget generellt schablonavdrag för försäljningskostnader. Du använder faktiska försäljningsutgifter samt avdragsgilla inköps- och förbättringsutgifter i vinstberäkningen.
Kan jag göra avdrag vid husförsäljning utan kvitto?
Försäljning av småhus redovisas på blankett K5 eller i e-tjänsten Inkomstdeklaration 1.
Ja, i vissa fall. Fotografier, ritningar, kontoutdrag och lånehandlingar kan tillsammans visa att en förbättring har gjorts, vad den kostade, hur omfattande den var och när den utfördes.
Är trädgårdsarbete avdragsgillt vid husförsäljning?
Löpande trädgårdsskötsel inför försäljningen är inte avdragsgill. En nyanlagd trädgård och vissa markarbeten kan däremot vara grundförbättringar.
När ska husförsäljningen deklareras?
Försäljningen deklareras året efter att säljare och köpare skrev på köpekontraktet. För småhus används normalt K5 eller e-tjänsten Inkomstdeklaration 1.
Vad den här sidan inte svarar på. Det finns ingen enhetlig aktuell prisnivå för kostnader vid husförsäljning: mäklararvode, besiktning, energideklaration, försäkring och homestyling varierar mellan försäljningar. Artikeln ger därför inga generella prisexempel för byggmaterial eller hantverkstjänster. Statistik eller andra uppskattningar kan inte ersätta dokumentation av din egen faktiska utgift, så spara underlag och uträkning.