Tomträtt vs äganderätt: Allt du behöver veta 2024

Tomträtt vs äganderätt: Allt du behöver veta 2024

Står du inför valet mellan en bostad med tomträtt eller äganderätt? Detta val kan få stora ekonomiska konsekvenser för din framtida boendeekonomi. I denna guide går vi igenom skillnaderna, fördelarna, nackdelarna och vad du bör tänka på när du väljer mellan tomträtt och äganderätt.

Vad är tomträtt och hur skiljer det sig från äganderätt?

Tomträtt innebär att en bostadsrättsförening hyr marken långsiktigt från kommunen eller staten, istället för att äga den. Föreningen betalar en årlig avgift (tomträttsavgäld) för rätten att använda marken. Äganderätt betyder däremot att föreningen äger både byggnaden och marken den står på.

Tomträttssystemet infördes i Sverige 1907 för att göra det möjligt för fler att bygga bostäder utan att behöva köpa dyr mark. Idag är tomträtt vanligt i storstäder som Stockholm och Göteborg där uppskattningsvis 20-30% av bostadsrättsföreningarna har tomträtt.

Egenskap	Tomträtt	Äganderätt
Ägande	Hyr marken från kommunen/staten	Äger både mark och byggnad
Kostnad	Årlig tomträttsavgäld	Ingen avgäld, endast fastighetsskatt
Marknadsvärde	10-20% lägre än motsvarande med äganderätt	Högre marknadsvärde
Ekonomisk stabilitet	Risk för avgiftshöjningar	Mer förutsägbar ekonomi

Fördelar och nackdelar med tomträtt vs äganderätt

Fördelar med tomträtt

• Lägre inköpspris: Bostadsrätter med tomträtt är ofta 10-20% billigare enligt Fastighetsnytt
• Tillgång till attraktiva lägen där mark annars är väldigt dyr
• Lägre initial boendekostnad

Nackdelar med tomträtt

• Risk för kraftiga höjningar av tomträttsavgälden (upp till 500% vid omreglering enligt Kapitalkoll)
• Mindre kontroll över den långsiktiga ekonomin
• Lägre andrahandsvärde och potentiellt sämre värdeutveckling

Fördelar med äganderätt

• Full kontroll över både mark och byggnad
• Mer förutsägbar och stabil ekonomi
• Bättre värdeutveckling och högre marknadsvärde
• Ingen risk för plötsliga höjningar av tomträttsavgäld

Nackdelar med äganderätt

• Högre initialt inköpspris
• Ofta högre belåningsgrad för föreningen
• Kräver mer kapital vid köp

Tomträttsavgäld – den stora ekonomiska riskfaktorn

Tomträttsavgälden är den årliga avgift som bostadsrättsföreningen betalar till markägaren. Denna avgift justeras med jämna mellanrum, vanligtvis vart tionde eller tjugonde år, baserat på markens aktuella värde.

Avgälden beräknas ofta som en procentsats (3-5%) av markens taxeringsvärde. När markvärdet stiger, vilket har varit fallet i storstäderna under lång tid, kan tomträttsavgälden höjas kraftigt vid omreglering.

Enligt SBC har vissa föreningar upplevt höjningar på upp till 500% vid omreglering, vilket drastiskt har påverkat medlemmarnas boendekostnader.

Prisskillnad mellan tomträtt och äganderätt

Bostadsrätter där föreningen har tomträtt är generellt billigare än motsvarande med äganderätt. Enligt aktuell statistik från Fastighetsnytt är prisskillnaden oftast 10-20% i storstäderna.

Denna prisskillnad reflekterar den ekonomiska risk och osäkerhet som tomträtten medför. Köpare behöver överväga om den lägre köpeskillingen uppväger risken för framtida avgiftshöjningar.

Friköp av tomträtt – en möjlighet för föreningar

För att eliminera risken med framtida avgiftshöjningar kan en bostadsrättsförening välja att friköpa marken från kommunen. Detta innebär att föreningen köper marken och övergår från tomträtt till äganderätt.

Processen för friköp ser ut så här:

1. Föreningen ansöker om friköp hos kommunen
2. Marken värderas, ofta till 50-75% av marknadsvärdet
3. Föreningen röstar om beslutet (kräver majoritet)
4. Vid godkännande betalar föreningen köpesumman, ofta med hjälp av lån

Kostnaden för friköp kan vara betydande, men många föreningar bedömer att det är en god långsiktig investering. Enligt Mäklarofferter kan friköp stabilisera föreningens ekonomi och höja värdet på bostadsrätterna.

Checklista vid köp av bostadsrätt med tomträtt

• Kontrollera när nästa omreglering av tomträttsavgälden sker
• Undersök hur stor den nuvarande tomträttsavgälden är
• Ta reda på hur mycket avgälden kan höjas vid nästa omreglering
• Beräkna hur detta kan påverka din månadsavgift
• Jämför priset med liknande bostadsrätter där föreningen äger marken
• Undersök om föreningen planerar friköp och hur detta skulle påverka ekonomin
• Kontrollera om föreningen har avsatt medel för framtida avgiftshöjningar

Vanliga frågor (FAQ)

Vad är skillnaden mellan tomträtt och äganderätt?

Tomträtt innebär att bostadsrättsföreningen hyr marken från kommunen eller staten och betalar en årlig avgift, medan äganderätt betyder att föreningen äger både mark och byggnad.

Är det riskfyllt att köpa en bostadsrätt med tomträtt?

Det innebär en ekonomisk risk på grund av potentiella höjningar av tomträttsavgälden, vilket kan leda till höjda månadsavgifter. Dock reflekteras denna risk i ett lägre inköpspris.

Hur mycket billigare är bostadsrätter med tomträtt?

Prisskillnaden är vanligtvis 10-20% jämfört med motsvarande bostadsrätter där föreningen äger marken.

Kan en bostadsrättsförening friköpa marken?

Ja, många kommuner erbjuder möjlighet till friköp. Föreningen ansöker hos kommunen och betalar då ett engångsbelopp för att köpa marken.

Vad menas med tomträttsavgäld?

Tomträttsavgäld är den årliga avgift som bostadsrättsföreningen betalar till markägaren för rätten att använda marken. Denna avgift justeras periodiskt, ofta vart tionde eller tjugonde år.

Hur påverkar tomträtt månadsavgiften i en bostadsrättsförening?

Tomträttsavgälden ingår i föreningens kostnader och påverkar därmed månadsavgiften. När avgälden höjs kan det leda till höjda månadsavgifter för medlemmarna.

Hur ofta justeras tomträttsavgälden?

Vanligtvis justeras avgälden vart tionde eller tjugonde år, beroende på avtalet mellan föreningen och kommunen.

Vad är skillnaden mellan bostadsrätt och äganderätt?

Bostadsrätt innebär att du äger rätten att bo i en bostad och är medlem i en förening, medan äganderätt (som villa eller radhus) innebär att du äger själva fastigheten. Detta är en annan distinktion än den mellan tomträtt och äganderätt för marken.