Tomträttsavgäld i Stockholm: beräkning och friköp

Vad är tomträttsavgäld?

Tomträttsavgäld är den återkommande betalning som tomträttshavaren betalar för rätten att använda marken. Tomträttshavaren äger normalt byggnaden och annan egendom som hör till fastigheten, medan marken upplåts med tomträtt av fastighetsägaren. Reglerna finns huvudsakligen i 13 kapitlet jordabalken.

Skillnaden mot äganderätt är därför enkel: vid äganderätt äger du både huset och marken, medan en tomträtt ger dig en stark nyttjanderätt till marken utan att du äger själva tomten. Avgälden blir en löpande boendekostnad och ska räknas in när du jämför bostäder.

Tomträtt i Stockholm

Stockholms stads tomträttsbestånd omfattade 10 545 tomträtter år 2024. Av dessa var 4 931 småhustomträtter, 3 991 tomträtter för flerfamiljshus, 1 074 kommersiella tomträtter och 549 övriga tomträtter. Beståndet omfattade samtidigt cirka 30 105 000 kvadratmeter mark.

För staden är tomträttsavgälden en betydande intäkt. Stockholms stad redovisade 3 104,9 miljoner kronor i tomträttsavgäldsintäkter under 2024, varav 102,3 miljoner kom från småhus och 1 367,7 miljoner från flerfamiljshus. Uppgifterna finns i Stockholms stads årsredovisning för 2024.

Hur görs en beräkning av tomträttsavgäld?

Tomträttsavgälden bestäms utifrån villkoren för den aktuella tomträtten. Markens värde är centralt, men den exakta beräkningen beror på tomträttsavtalet och den period som avgälden gäller för. Därför går det inte att använda en enda generell Stockholm-formel för alla småhus, flerbostadshus och andra fastigheter.

En praktisk beräkning börjar med det belopp som står i avtalet eller i stadens avgäldsbesked. Därefter bör du kontrollera:

• vilken årlig avgäld som gäller i dag,
• vilken period beloppet avser,
• om en ny avgäld har beslutats för nästa period,
• vem som betalar avgälden – en privat fastighetsägare eller exempelvis en bostadsrättsförening.

Vid ett bostadsköp ska avgälden behandlas som en del av boendekostnaden, på samma sätt som ränta, amortering, drift och månadsavgift. Be om att få tomträttsavtalet och aktuella uppgifter om avgälden innan du jämför bostadens pris med en motsvarande fastighet där marken är friköpt.

Vad påverkar kostnaden för tomträtt i Stockholm?

Den viktigaste ekonomiska risken är att en förändrad avgäld kan höja boendekostnaden. För en bostadsrätt kan kostnaden påverka föreningens ekonomi och därmed månadsavgiften. För ett småhus syns den direkt i hushållets löpande utgifter.

Exakt när och hur en avgäld ändras måste bedömas utifrån avtalet och det beslut eller besked som gäller för fastigheten. Det går därför inte att dra slutsatsen att alla tomträtter i Stockholm får samma höjning eller att samma modell gäller för alla fastighetstyper.

En bostadsrättsförening bör informera medlemmarna om kommande förändringar och visa hur föreningens kostnad påverkar budgeten. En privat köpare bör i sin tur räkna på hushållets ekonomi med den avgäld som faktiskt gäller för den aktuella tomträtten.

Köpa loss tomträtt i Stockholm

Att köpa loss eller friköpa tomträtten innebär att marken övergår till fastighetsägaren. Den framtida tomträttsavgälden försvinner då, men ersätts av en stor engångsutgift. Om friköp är ekonomiskt fördelaktigt avgörs därför av en kalkyl – inte av en generell rekommendation.

Stockholms stad uppger att småhus i de flesta fall kan friköpas. Friköp av flerfamiljshus bedöms från fall till fall. För tomträtter med kommersiella ändamål medverkar staden för närvarande inte till friköp, enligt årsredovisningen för 2024.

Friköpspriset bygger i de flesta fall på markens värde. Tabellen visar Stockholms stads redovisade principer och ska inte ersätta ett konkret besked för en viss fastighet. Under 2025 redovisade exploateringsnämnden friköp av tomträtter för 3 miljoner kronor avseende småhus och 41 miljoner kronor avseende flerbostadshus.

Så jämför du friköp med fortsatt avgäld

1. Notera den aktuella årliga tomträttsavgälden.
2. Ta reda på vad ett friköp skulle kosta för fastigheten.
3. Räkna på finansieringen av engångsbeloppet, inklusive lånekostnad om friköpet ska lånefinansieras.
4. Jämför kostnaden med framtida avgälder och ta hänsyn till att både ränta, markvärde och avtal kan påverka kalkylen.

För en bostadsrättsförening behöver styrelsen dessutom analysera föreningens lån, likviditet och medlemmarnas månadsavgifter. Ett friköp kan ta bort den återkommande avgälden, men innebär samtidigt att föreningen binder kapital eller ökar skuldsättningen.

Skatt på tomträttsavgäld

För privatpersoner behandlas tomträttsavgäld som en ränteutgift i deklarationen och redovisas i punkt 8.1, ränteutgifter. Skatteverket anger att tomträttsavgäld kan dras av när tomten har upplåtits med tomträtt av kommunen. Arrendeavgift omfattas inte av samma avdragsregel.

Skattehanteringen påverkar nettokostnaden, men ändrar inte den avgäld som står i avtalet. Använd därför den faktiska avgälden i boendekalkylen och behandla eventuell skattereduktion som en separat del av hushållets deklaration.

Tomträtt eller friköpt mark – vad ska du kontrollera?

• Vid köp av småhus: kontrollera tomträttsavtal, aktuell avgäld och uppgifter om kommande förändringar.
• Vid köp i en bostadsrättsförening: läs föreningens ekonomiska plan, årsredovisning och information om tomträttsavgälden.
• Vid beslut om friköp: jämför engångskostnaden med finansieringen och flera års framtida avgälder.
• För föreningens styrelse: informera medlemmarna tidigt och visa hur olika finansieringsalternativ påverkar månadsavgiften.

För tomträtter som omfattas av reglerna om inlösen anger lagen om inlösen av tomträtt att ersättningen ska bestämmas till 50 procent av markvärdet enligt närmast föregående allmänna eller förenklade fastighetstaxering. Den regeln ska skiljas från Stockholms stads redovisade friköpspriser för olika fastighetstyper.

Vanliga frågor

Vad betyder tomträttsavgäld?

Det är den återkommande betalning som tomträttshavaren betalar för att använda mark som ägs av någon annan. Tomträttshavaren äger normalt byggnaden, men inte marken.

Hur beräknas tomträttsavgäld i Stockholm?

Avgälden bestäms för den aktuella tomträtten utifrån avtalsvillkoren och markens värde. Kontrollera därför alltid den gällande avgälden och perioden i avtalet eller avgäldsbeskedet i stället för att använda en schablon för alla fastigheter.

Vad kostar det att köpa loss tomträtt i Stockholm?

Stockholms stad anger 50 procent av marktaxeringsvärdet för småhus, 85 procent för fritidshus och lägst 85 procent för flerbostadshus. Flerbostadshus bedöms från fall till fall. Det konkreta priset måste fastställas för den aktuella tomträtten.

Kan man friköpa alla tomträtter?

Nej. Småhus kan enligt Stockholms stad i de flesta fall friköpas, medan flerbostadshus bedöms individuellt. Staden medverkar för närvarande inte till friköp av tomträtter med kommersiella ändamål.

Är tomträttsavgäld avdragsgill?

För privatpersoner behandlas tomträttsavgäld som en ränteutgift i deklarationen när tomten upplåtits med tomträtt av kommunen. Skatteverket skiljer den från arrendeavgift, som inte omfattas av samma avdrag.

Vad är den största ekonomiska risken med tomträtt?

Den löpande avgälden kan förändra boendekostnaden när villkoren för tomträtten omprövas. Därför bör både hushåll och bostadsrättsföreningar ta med aktuell och kommande avgäld i sin ekonomiska planering.