Vad är tomträttsavgäld och hur fungerar det i Stockholm?
Tomträttsavgäld är den årliga avgift som tusentals stockholmare och bostadsrättsföreningar betalar till staden för rätten att använda kommunens mark. Med kraftiga höjningar på gång 2025 – upp till 126% i vissa områden – kan detta påverka boendekostnader med över 1 000 kr per månad.
Systemet regleras i jordabalkens 13:e kapitel och har varit en viktig del i Stockholms stadsutveckling sedan 1900-talet. Till skillnad från friköpt mark, där du äger både byggnaden och marken, ger tomträtt dig äganderättsliknande rättigheter men med en återkommande avgift.
Grundläggande principer
- Tomträttsavgäld beräknas som en procentsats av markens värde
- Avgälden justeras vanligtvis vart 10:e år
- Stockholms stad äger cirka 20% av all mark i kommunen
- Avgälden är avdragsgill i deklarationen som räntekostnad
När du köper en bostad med tomträtt övertar du avtalet automatiskt. Det är därför viktigt att alltid kontrollera tomträttsavtalet via Stockholms stad för att undvika överraskningar.
Beräkning av tomträttsavgäld 2025: Nya regler
Beräkningen av tomträttsavgäld baseras på markens taxeringsvärde och en avgäldsränta som nu ofta är 2% efter flera domstolsbeslut under 2025. Stockholms stad använder en modell som justeras vart 10:e år, med förvarning 15-18 månader i förväg.
Uppdaterade beräkningsprinciper för 2025
- Småhus/villor: 2-3% av 40-50% av marktaxeringsvärdet (sänkt från tidigare 3,25% efter HD:s Smyrna-dom)
- Flerbostadshus/BRF: Baserat på 85-100% av fullt markvärde, med ränta på 2% (enligt Vasakronan-domen från maj 2025)
- Avgäldsperiod: Minst 10 år; om ingen överenskommelse nås avgörs frågan i domstol
Stegvis höjningsmodell
För att mildra ekonomiska chocker inför Stockholm höjningar gradvis enligt följande schema:
| År | Andel av höjning | Exempel (baserat på BRF Sjöstadens höjning från 1,43M till 3,23M SEK) |
|---|---|---|
| 1 (dec 2025) | 40% | ~2,0M SEK/år |
| 2 | 55% | ~2,3M SEK/år |
| 3 | 70% | ~2,6M SEK/år |
| 4 | 85% | ~2,9M SEK/år |
| 5-10 | 100% | 3,23M SEK/år |
Enligt BRF Sjöstadens egen information innebär denna höjning en genomsnittlig ökning på cirka 1 144 kr per månad och lägenhet när den är fullt genomförd.
Höjningar och trender för 2025
2025 markerar stora förändringar för tomträttsavgälder i Stockholm. Avgälderna har historiskt fördubblats i innerstaden vart 10:e år, drivet av stigande markvärden och stadens ekonomiska situation. Kapitalkoll rapporterar att stadens skuld nu överstiger 80 miljarder kronor, vilket ökar pressen på att höja intäkterna.
Viktiga trender att känna till
- Höjningar på upp till 126% för vissa bostadsrättsföreningar som BRF Sjöstaden
- Sänkta avgäldsräntor till 2% genom domstolsbeslut, men högre basvärden ger ändå högre totalavgifter
- Månadsavgifter för bostadsrätter kan öka med 1 000-2 000 kr
- Potentiellt värdefall på tomträttsfastigheter med upp till 10% enligt branschexperter
En ny dom från Högsta domstolen 2023, som bekräftades 2025, fastställde att avgäldsräntan bör sänkas till 2-3% från tidigare nivåer, vilket enligt Fastighetstidningen ger viss lättnad. Men de höga markvärdena driver ändå upp den totala kostnaden betydligt.
Friköp av tomträtt: Process och kostnader
Att friköpa tomträtten innebär att du köper marken från staden och därmed eliminerar framtida avgälder. Detta kan vara ett ekonomiskt fördelaktigt alternativ på lång sikt.
Processen steg för steg
- Skicka intresseanmälan till exploateringskontoret (inkludera fastighetsbeteckning)
- Bifoga nödvändiga intyg (för BRF krävs intyg från firmatecknare)
- Vänta på utvärdering från staden (kan ta 3-6 månader)
- Betala köpeskillingen och registrera lagfart
Kostnader 2025: För småhus cirka 50% av marktaxeringsvärdet, för bostadsrättsföreningar och fritidshus minst 85% av marktaxeringsvärdet, plus lagfartskostnader (cirka 5 000-10 000 kr).
För- och nackdelar med friköp
Fördelar
- Inga framtida avgäldshöjningar
- Ökat fastighetsvärde
- Bättre lånemöjligheter
- Långsiktig ekonomisk trygghet
Nackdelar
- Hög engångskostnad
- Inte tillgängligt för kommersiella tomträtter
- Lång handläggningsprocess
- Kräver ofta nytt lån eller kapitaltillskott från medlemmar
Tips för friköp
- Kontrollera aktuellt taxeringsvärde via Stockholms stad
- Beräkna återbetalningstid: jämför friköpskostnad mot 10-20 års avgälder
- Konsultera ekonomisk rådgivare (t.ex. via HSB)
- För BRF: säkerställ medlemmarnas godkännande genom stämmobeslut
Risker och ekonomiska konsekvenser
De kraftigt höjda avgälderna medför flera allvarliga ekonomiska risker, särskilt för bostadsrättsföreningar och privatpersoner med begränsade ekonomiska marginaler.
Ekonomiska effekter
- Ökade boendekostnader med 20-50% för många hushåll
- Potentiellt värdefall för fastigheter med tomträtt
- Försämrad kreditvärdighet för föreningar med hög belåning
- Minskad stabilitet på bostadsmarknaden enligt ekonomiska analyser
Skatteaspekter: Avdragsmöjligheter
Tomträttsavgäld är avdragsgill som räntekostnad i deklarationen, vilket kan mildra den ekonomiska påverkan något.
- För privatpersoner: Upp till 30% avdrag på belopp över 100 000 kr/år
- För bostadsrättsföreningar: Fullt avdragsgill via inkomstskatten
Om din avgäld är 50 000 kr per år kan du som privatperson få cirka 15 000 kr i skattereduktion (30%), enligt Ekonomifokus beräkningar.
Tips för bostadsrättsföreningar och privatpersoner
För bostadsrättsföreningar
- Upprätta en 5-årsplan för att hantera kommande avgäldshöjningar
- Anlita juridisk expertis i god tid före omförhandling
- Samarbeta med närliggande föreningar för kunskapsutbyte och eventuellt gemensam förhandling
- Informera medlemmarna regelbundet och transparent
För privatpersoner
- Kontrollera tomträttsavtalet noggrant vid bostadsköp
- Räkna in framtida avgäldshöjningar i din boendekalkyl
- Överväg friköp om ekonomiskt möjligt
Vanliga frågor (FAQ)
Vad betyder tomträttsavgäld?
Tomträttsavgäld är den årliga avgift som betalas till kommunen för rätten att använda marken som byggnaden står på, när du inte äger marken själv.
Hur beräknas tomträttsavgäld i Stockholm 2025?
För småhus beräknas avgälden som 2-3% av 40-50% av marktaxeringsvärdet. För flerbostadshus baseras den på 85-100% av markvärdet med en ränta på omkring 2%.
Är tomträttsavgäld avdragsgill och hur mycket?
Ja, avgälden är avdragsgill som räntekostnad. Privatpersoner kan dra av upp till 30% på belopp över 100 000 kr/år, medan bostadsrättsföreningar kan göra fullt avdrag via inkomstskatten.
Vad kostar det att köpa loss tomträtt i Stockholm?
För småhus kostar det cirka 50% av marktaxeringsvärdet. För bostadsrättsföreningar minst 85% av marktaxeringsvärdet, plus lagfartskostnader.
Vilka är nackdelarna med friköp av tomträtt?
Nackdelarna inkluderar en hög initial kostnad, behov av nytt lån eller kapitaltillskott, och en lång handläggningsprocess.
Vilka risker finns med tomträtt 2025?
Huvudriskerna är kraftigt ökade boendekostnader (upp till 50% högre avgifter), potentiellt värdefall för fastigheter med tomträtt, och försämrad kreditvärdighet för föreningar.