Tomträttsavgäld är en årlig avgift som fastighetsägare betalar till Stockholms stad för rätten att använda kommunägd mark. Avgiften beräknas olika för småhus (3,25-3,5% av 40% av markens taxeringsvärde) och flerbostadshus (baserat på geografiskt läge). Avgälden fastställs för perioder om 10-20 år och kan justeras vid periodens slut.
Vad är tomträttsavgäld?
Tomträttsavgäld är en årlig avgift som fastighetsägare betalar till kommunen för rätten att använda marken som deras byggnad står på. I Stockholm är detta ett vanligt förekommande system där staden äger marken medan privatpersoner, bostadsrättsföreningar eller företag äger byggnaden och betalar en årlig avgift för markanvändningen.
Så fungerar tomträttsavgäld i praktiken
I praktiken fungerar tomträttsavgäld som en form av markhyra där fastighetsägaren får en långsiktig nyttjanderätt till marken. Avgiften bestäms för en specifik period, vanligtvis 10 eller 20 år, och förblir oförändrad under denna tid. När en ny period börjar kan avgälden justeras baserat på markens aktuella värde. Detta system infördes ursprungligen för att göra det möjligt för fler att bygga och äga fastigheter utan att behöva köpa marken.
För olika typer av fastigheter beräknas avgälden på olika sätt. För småhus baseras den på en procentandel av markens taxeringsvärde, medan den för flerbostadshus bestäms schablonmässigt utifrån markvärdet i olika delar av staden. Stockholms stad har fastställda riktlinjer för hur dessa beräkningar ska göras.
Historisk utveckling i Stockholm
Tomträttsinstitutet infördes i Sverige 1907 genom lagen om nyttjande till fast egendom. Syftet var att underlätta bostadsbyggandet i städerna under den kraftiga urbaniseringen som följde industrialismen. I Stockholm har systemet spelat en särskilt viktig roll för stadens utveckling och tillväxt.
Genom åren har regelverket kring tomträttsavgäld genomgått flera förändringar. De mest betydande reformerna genomfördes 1953 och 1967, då tomträttshavarnas rättigheter stärktes och kortare avgäldsperioder infördes. Fastighetsägarna har dokumenterat hur systemet har utvecklats och anpassats efter samhällets förändrade behov.
Idag är tomträttsavgäld en etablerad del av Stockholms fastighetsmarknad, även om systemet kontinuerligt diskuteras och utvärderas. För många fastighetsägare utgör avgälden en betydande kostnad som påverkar både ekonomi och långsiktig planering.
Beräkning av tomträttsavgäld i Stockholm
I Stockholm beräknas tomträttsavgälden olika beroende på fastighetstyp. Beräkningsmodellerna är utformade för att ta hänsyn till både markens värde och fastighetens användningsområde. Stockholms stad har fastställda riktlinjer för hur dessa beräkningar ska göras.
Olika beräkningsmodeller
För småhus baseras avgälden på markens taxeringsvärde enligt följande:
- Vid 10-årig avgäldsperiod: 3,25 procent av 40 procent av markens taxeringsvärde
- Vid 20-årig avgäldsperiod: 3,5 procent av 40 procent av markens taxeringsvärde
För flerbostadshus används istället en schablonmodell där avgälden beräknas i kronor per kvadratmeter bruttoarea (BTA). Avgiftens storlek varierar beroende på fastighetens geografiska läge i staden. För kommersiella fastigheter, skolor och förskolor görs en separat värdering inför varje ny avgäldsperiod.
Avgäldsperioder och höjningar
När en ny avgäldsperiod inleds implementeras eventuella höjningar stegvis över fem år för att mildra de ekonomiska effekterna. Höjningen fördelas enligt följande modell:
- År 1: 40 procent av den totala höjningen
- År 2: 55 procent av den totala höjningen
- År 3: 70 procent av den totala höjningen
- År 4: 85 procent av den totala höjningen
- År 5-10: 100 procent av den totala höjningen
Cirka 15-18 månader innan en avgäldsperiod löper ut kontaktar exploateringskontoret tomträttshavaren för att informera om den kommande omregleringen. De nya villkoren fastställs sedan i ett tilläggsavtal till det ursprungliga tomträttsavtalet.
Faktorer som påverkar beräkningen
Flera faktorer påverkar hur tomträttsavgälden beräknas:
- Fastighetens geografiska läge i Stockholm
- Markens aktuella taxeringsvärde
- Fastighetens användningsområde
- Avgäldsperiodens längd
- Eventuella särskilda villkor i tomträttsavtalet
Nya avgifter och höjningar 2025
Från december 2025 kommer många fastighetsägare och bostadsrättsföreningar i Stockholm att möta betydande höjningar av tomträttsavgälden. Enligt nya beräkningar kan vissa bostadsrättsföreningar se sina avgifter öka med upp till 126 procent, vilket innebär att en förening som tidigare betalat 1,43 miljoner kronor per år kan behöva betala upp till 3,23 miljoner kronor årligen.
Stegvis implementering av höjningarna
För att mildra den ekonomiska påverkan kommer höjningarna att implementeras gradvis över en femårsperiod. Stockholms stad har etablerat följande modell för den stegvisa höjningen:
- År 1: 40 procent av den totala höjningen genomförs
- År 2: Höjningen ökar till 55 procent
- År 3: Höjningen når 70 procent
- År 4: Höjningen uppgår till 85 procent
- År 5-10: Full höjning på 100 procent implementeras
Ekonomisk påverkan för fastighetsägare
Den kraftiga ökningen av tomträttsavgälder kommer att ha en betydande inverkan på fastighetsägare och bostadsrättsföreningar. Bostadsrättsföreningar rapporterar att de högre avgifterna kan tvinga fram höjda månadsavgifter för medlemmarna och i vissa fall leda till att planerat underhåll måste skjutas på framtiden.
För att hantera de ökade kostnaderna rekommenderas fastighetsägare och bostadsrättsföreningar att redan nu börja planera för de kommande höjningarna genom att se över sina ekonomiska strategier och eventuellt överväga möjligheten till friköp av marken där det är möjligt.
Friköp eller fortsatt tomträtt
För många fastighetsägare i Stockholm är valet mellan att friköpa sin tomträtt eller fortsätta med tomträttsavgäld ett viktigt ekonomiskt beslut. Med de kommande höjningarna av tomträttsavgälden 2025 blir denna fråga särskilt aktuell.
Ekonomiska aspekter vid friköp
Att friköpa tomträtten innebär en betydande initial kostnad, men kan vara ekonomiskt fördelaktigt i ett längre perspektiv. Vid friköp slipper man framtida avgäldshöjningar och får full kontroll över fastigheten. För bostadsrättsföreningar kan ett friköp stabilisera de långsiktiga boendekostnaderna för medlemmarna.
Fördelar med friköp
- Undviker framtida höjningar av tomträttsavgälden
- Full kontroll över fastigheten och marken
- Mer förutsägbar ekonomisk planering
- Potentiellt högre marknadsvärde på fastigheten
Fortsatt tomträtt – överväganden
För vissa kan det vara mer fördelaktigt att fortsätta med tomträtt, särskilt om man inte har möjlighet att finansiera ett friköp. Tomträttsavgälden kan ses som en form av löpande hyra som är avdragsgill i deklarationen, vilket kan vara en fördel för vissa fastighetsägare. Enligt SBC bör bostadsrättsföreningar noga analysera sin ekonomiska situation innan beslut om friköp fattas.
Faktorer att överväga vid beslut
- Finansieringsmöjligheter för friköp
- Fastighetens geografiska läge och framtida värdeutveckling
- Föreningens eller ägarens långsiktiga ekonomiska strategi
- Nuvarande och förväntade framtida tomträttsavgälder
För bostadsrättsföreningar och fastighetsägare i Stockholm är det viktigt att göra en grundlig analys av både kortsiktiga och långsiktiga ekonomiska konsekvenser. Bostadsrätterna rapporterar att stigande markhyror kan slå hårt mot storstadsföreningar, vilket gör friköpsfrågan särskilt relevant i dagens läge.
Vanliga frågor om tomträttsavgäld
Vad är tomträttsavgäld och hur fungerar det?
Tomträttsavgäld är en årlig avgift som fastighetsägare betalar till Stockholms stad för rätten att använda marken som deras byggnad står på. Det fungerar som en form av markhyra där avgiften bestäms för en period om vanligtvis 10 år, ibland 20 år. Avgiften baseras på markens värde och fastställs genom ett avtal mellan kommunen och tomträttshavaren.
Hur beräknas tomträttsavgälden?
För småhus beräknas avgälden som 3,25 procent av 40 procent av markens taxeringsvärde vid en 10-årig period, eller 3,5 procent vid en 20-årig period. För flerbostadshus används en schablonmodell baserad på markvärdet i olika stadsdelar. Kommersiella fastigheter värderas individuellt. Läs mer om beräkningsmodellen på Stockholms stads hemsida.
Hur implementeras höjningar av tomträttsavgälden?
När avgälden höjs sker det stegvis över fem år för att mildra de ekonomiska effekterna. Första året införs 40 procent av höjningen, andra året 55 procent, tredje året 70 procent, fjärde året 85 procent, och från femte året gäller hela höjningen. Detta system tillämpas särskilt för de stora höjningarna som väntar 2025.
Är tomträttsavgäld avdragsgill i deklarationen?
Ja, tomträttsavgälden är avdragsgill i deklarationen på samma sätt som räntekostnader. Exploateringskontoret skickar årligen ut kontrolluppgifter på inbetald avgäld som kan användas vid deklarationen. Detta gäller både för privatpersoner och företag.
När och hur får man besked om nya avgälder?
Cirka 15-18 månader innan en avgäldsperiod löper ut skickar exploateringskontoret ett brev med information om den kommande omregleringen. Den nya avgälden fastställs genom ett tilläggsavtal till det ursprungliga tomträttsavtalet. Om parterna inte kan komma överens kan frågan prövas i domstol.
